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作者：卜凡中
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引言
一个懂得尊重思想的民族，才会诞生伟大的思想；一个拥有伟大思想的国家，才能拥有不断前行的力量。
——《大国崛起》解说词
从1978年到2009年，弹指一挥间，过去多少事。
改革开放30年，是中华民族的奋斗史诗。
“向海而兴，背海而衰。禁海几亡，开海则强。”30年的改革开放恰如600年前的郑和下西洋一样，中国人正是以一种更加开放的精神走向世界，为中华民族的和平崛起和伟大复兴，开眼看世界。美国《新闻周刊》国际版总编辑法瑞克·扎卡利亚在《未来属于中国吗？》中用肯定的语气说：“中国的崛起不再是一个预言，它已经是一个事实。”
岁月之河积累着中国人民负重拼搏、开拓创新的一页页壮丽画面。30年的征程，中国走过了一条不平凡的发展之路；30年的征程，中国经历了一次次思想创新、制度创新、科技创新、工具创新；30年的征程，中国经济社会实现了前所未有的大突破、大跨越和大发展；30年的征程，中华民族以崭新的姿态重新崛起于世界民族之林。
30年的沧桑巨变，30年的乘风破浪，铸就了一个民族百年的梦想！
我们这一代中国人看到了。
30年改变了中国，而应运而生的房地产，又迅速成为中国主体经济纵横腾飞的历史推手。中国房地产业从无到有、从小到大，并以前所未有的速度迅速崛起。一方面在住房制度改革和土地使用制度改革的推动下，房地产市场体系已基本健全，住房保障体系正在逐步完善，一个以商品化、市场化、社会化为主体的城镇住房制度已经建立，一个依靠国家、社会、职工个人和所在单位多方积极性，资金既有投入又有产出的住房建设和分配运行机制已经基本形成，房地产业呈现出可持续发展的勃勃生机。
改革开放30年，中国房地产已经成为国民经济毫无疑问的支柱产业。中国房地产历程激荡澎湃，惊心动魄，一代地产人的梦想，完全融入这个国家最波澜壮阔的新航程之中。
随着住宅商品化的深入，中国建筑形态和生活方式发生了前所未有的变化；从平房、筒子楼，到花园洋房、别墅和奢侈型住房，人民的住房水平得到了快速提升；房地产行业、家居行业迅速壮大并创造了相当可观的财富，品牌地产借势诞生和壮大……地产改变人居，人居改变生活。安居而乐业，乐业而繁荣；身修使天下治，家齐则国家兴。家是老百姓安身立命之本，居住条件翻天覆地的变化，昭示着中国老百姓生活水平的改善和国家经济实力的大幅提升……今天，快乐居住、幸福生活作为重要的民生问题，越来越受到政府、行业、百姓的关注。
30年的时间，不长但也不短，足以让一些人模糊了对过去的记忆与追念。现在我们已经习惯了高楼大厦，可当我们回首30年中国老百姓的住房变迁时，会吃惊地发现，房地产记载的既是一部中国30年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史……在2009年的年底，我们从多个层面来回眸中国房地产这段历史进程，以“得与失”之主题来梳理这段道路，寻找改革开放30年来中国地产变革的轨迹，寻找中国经济持续增长的动力，寻找中国房地产在当前全球震荡经济形势下的支撑点，以此去除通向未来之路上的藩篱，确定新的历史方位。
回望既往的发展历史，重温可以载入当代中国史册的事件，顾念为房地产业发展耗费心血的人们，非常及时而必要。回顾是为了铭记与参照，承前启后，继往开来；回顾是为了更好地攀登和超越，在总结经验、吸取教训、继续前行的联结点上，规划中国房地产业的未来。
我们不局限于对过往记忆的“叫醒”，复制历史，更试图“窥斑见豹”，见微知著。我们不忘记抬头远眺现代建筑森林之美丽，也更会低头审视真实江湖刀光剑影之惨烈。我们想从时代的每一次风云变幻、脉搏跳动中，对房地产发展历程进行分析、解读和判断，得出行业前进的逻辑和路径。那么，循着什么样的发展逻辑、踏着什么样的发展路径，达至理想彼岸，回顾和总结30年历程，必能找到答案。
我们，谨以中国房地产之名，回望改革开放30年的伟大进程！
第一章 春天的故事
1978中国起步春天序曲
为了百年后天真的孩子，不用对我们留下的历史猜谜；
为了祖国的这份空白，
为了民族的这段崎岖，
为了天空的纯洁
和道路的正直
我要求真理！
——舒婷《一代人的呼声》
1978年，是人们有意无意地划定的一个历史节点。
那个春天的到来其实并不突然。无论是否曾经生活在1978年，只要你将视线拉回到那个激情燃烧的岁月，就会发现当历史进入了1978年后，人们总能够在报纸的新闻里，在字里行间中感受到春风拂面。
2006年5月25日，英国《卫报》发表了马丁·雅克的一篇阐述中国经济发展的文章，标题是： 《如果20世纪止于1989年，那么21世纪则始于1978年》。文章写道：“你也许会问： 为什么是1978年呢？1978年是邓小平在中国实行改革开放的年份，这开启了一个长达1/4个世纪之久年均两位数经济增长率的年代，中国经济也得以转型。1978年，一个社会主义国家开始从平均主义向市场经济走出了尝试性的一步。它创造了一个完全不同的历史。”
在共和国历史上，1978年无疑是一个特殊的年份。作为中国改革开放的起步之年，我们保存着太多关于这一年的共同记忆，因为它开启了一个时代，让沧桑的中国再次焕发出青春与活力。从此，中国经济开始转型，在世界上创造了一个长达1/4世纪之久的年均两位数经济增长率的“经济神话”，世界也为这个东方国度不可思议的发展速度而赞叹。这一年，对其后的影响是深远且长时间难以磨灭的。
在1978年前的近30年里，涌动于大江南北宽街窄巷的中国人，被西方新闻界形容成“蚂蚁”。这个词包含了如下意义： 渺小、灰头土脸、汲汲营营，此蚂蚁看上去跟彼蚂蚁没什么两样。这群蚂蚁人穿着邋遢颜色、式样近乎相同的衣服，住在低矮、拥挤、破旧的房子里。
时光刚刚进入1978年门槛，日本的著名社会评论家山川晓夫就飞到了中国，随后他在日本第一大报《读卖新闻》上发表了几篇关于中国经济的系列报道。他从一些经济数据的对比中得出了“中国从1966年开始到1978年生活一点也没有改善”的结论。此时的中国，人均国民生产总值是日本的1/20、美国的1/30。他认为中国经济已经处于崩溃边缘，“文化大革命”开始后的13年留给中国的只是一片空白。
这一年中国的恩格尔系数，据山川晓夫估计，只相当于日本1877年到1887年这十年中的数据。
“文化大革命”这样全局性的失误，使中国社会主义事业遭受严重挫折。“文化大革命”结束后，中国的经济发展不但仍然落后于老牌的资本主义发达国家，甚至落后于亚洲新兴的“四小龙”，即韩国、新加坡以及中国的台湾和香港地区。
我们不得不承认，当时的中国确实太穷。1978年中国的经济仅占世界总量的1。8％；1978年中国的人均GDP全世界排名第131位；在广阔的农村，超过四成的农民吃不饱肚子；无数的城镇，家庭主妇为买一斤猪下水，就要排半天的长队。
而此时的美国、日本等发达国家在经济发展步入第二个“黄金时代”后，正在掀起新科技革命的浪潮，韩国、新加坡等国家和中国香港地区也基本实现经济起飞。
中共元老陈云看清了当时的情况，他一针见血地说：“革命胜利30年了，人民要求改善生活。有没有改善？有。但不少地方还有要饭的。这是一个大问题。”
对于中国的落后、封闭，外国人习惯理性地拿数字说事，而身临其境的中国人则往往感受更加具体。
1978年的春天，一位叫王石的27岁的“国家技术员”从广州第一次来到南方小镇深圳。对于深圳，王石是个“外人”，对于王石，深圳是个“边关”。20多年后，已成为当今中国地产领袖的他是这样回忆当时情景的：“1966年红卫兵串联，我第一次去广州的时候就知道有深圳，那是我们国家的出口转接站。串联的时候深圳是不让去的。大学毕业分配到广州铁路局，广铁在深圳有个工程项目，领导派我去，是到笋岗北站消毒库现场指导给排水工程施工。”
“4月的深圳，怒放的木棉花已经凋谢了。路轨旁有丢弃的死猪，绿头苍蝇嗡嗡起舞，空气中弥漫着牲畜粪便和腐尸的混合臭味。内地各省市通过铁路出口到香港的鲜活商品运到深圳，要先集中到笋岗北站编组检疫，再起运过罗湖桥。运输途中发病或死亡的牲畜、变质的水果蔬菜都要在这里检验清除。”
“那个时代，深圳还属于边防禁区，不是随便什么人就能来的。我记得很清楚，当时到罗湖桥上去看对面的英国旗帜。30年前，与深圳一河之隔的香港，还是一个人们所知甚少的‘外面的世界’。”
“施工空暇我去了趟沙头角‘中英街’，一条弯曲的石板窄街，冷冷清清没几个人，路中间一块界碑，不能越过界碑，界碑处有警察巡逻。中方一侧仅有的几间店铺里摆放着一些极普通的日用杂货。”
“笋岗北站施工现场十分简陋。睡觉休息的临时宿舍搭建在铁路边。三十几号人挤住在竹席搭建的工棚里。双层铁架床，我选择睡在上铺，挂上蚊帐，钻进去，编制工程进度表、决算书、看书、睡觉。广东蚊子专欺负外地人，被叮咬的部位红肿起疙瘩，痒痛难忍。挂蚊帐防蚊叮，还防苍蝇的困扰；晾衣裳的绳子或灯绳上随时被苍蝇占据，密密麻麻的，让你浑身起鸡皮疙瘩。”
“在冷清和封闭的‘禁区’，对外面世界的向往暗流涌动。偷渡，在当年的深圳频繁发生。我们的工程是民工队来做的，往往早上起来几个民工又不见了，昨晚上跑到香港去了。有一次在深圳河里见到一具尸体，想必是一个偷渡失败的年轻人。”
“我是一个听不懂广东话的北方人，没有一个香港亲戚朋友可以照应，当时生活在一个封闭的系统里，工作在消毒站，星期六到附近的村长家坐一坐，看看香港电视，粤语基本听不懂，电视也是黑白的。”
“……工程继续着。我盼望尽早结束工程，远离与香港一河之隔的深圳。”
这个中国房地产界超级男生的记忆黯然而苦涩，今天的年轻人已倍感陌生和好奇。
中国，这个古老的国度正在悄悄发生着变化。
1978年的春天来得格外早。刚到立春节气，从北到南的一路暖阳已让这块土地上越来越多的人感受到某种异样的气息。
极为特殊的40多万名大学生在1978年春节后陆续入学，那枚白底红字的校徽给佩戴者带来了莫大的荣誉。在他们中间，28岁的孟晓苏从工厂走进了他梦寐以求的北京大学校园中文系的教室，29岁的冯仑进入坐落于十朝古都西安的西北大学经济系学习（几乎是在冯仑求学的同一时期，后来成为经济学家的魏杰和张维迎也在同一院系学习）。这两个年轻人，不曾想到自己后来会成为中国房地产行业的领军人物。
3月